미국 주택 시장

2026년 초반 미국의 주택 거래는 급격한 위축세를 보였다. 기존 주택 판매는 1월에 전월 대비 8.4% 감소한 연율 391만 채를 기록하며 4년 만에 최대 감소폭을 나타냈다. 이어 3월에도 전월 대비 3.6% 감소한 398만 건에 그치며 9개월 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 이는 시장 예상치인 405만~406만 건을 밑도는 수치이다.

신규 주택 시장의 둔화는 더욱 뚜렷하게 나타났다. 1월 신규 단독주택 판매는 연 기준 58만 7,000채로 집계되어 전월 대비 17.6%, 전년 동월 대비 11.3% 급락했다. 고금리 환경과 대외 불확실성이 구매 심리를 억제한 주요 원인으로 분석된다.

거래량 감소에도 불구하고 기존 주택 가격은 완만한 상승세를 유지했다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 3월 기존 주택 중위 가격은 40만 8,800달러로 전년 동기 대비 1.4% 상승하며 33개월 연속 오름세를 기록했다. 그러나 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)의 지수에 따르면 3월 주택 가격은 전월 대비 0.1% 상승에 그쳐 사실상 정체 국면에 진입한 것으로 평가된다.

반면 신규 주택 가격은 하락세를 보였다. 1월 신규 주택 중간 가격은 40만 500달러로 전월 대비 4.5%, 전년 대비 6.8% 하락했다. 이는 금리 부담으로 인해 수요가 위축되면서 신규 주택 시장에서 가격 조정이 먼저 일어난 결과로 풀이된다.

기존 주택 시장은 만성적인 재고 부족 현상이 지속되었다. 2026년 1월 재고는 3.7개월치(122만 채), 3월은 4.1개월치(136만 채) 수준에 머물렀다. 통상 건강한 시장의 기준인 6개월치에 크게 못 미치는 수준이다. 이는 기존 주택 소유주들이 낮은 금리의 기존 대출을 유지하기 위해 이사를 꺼리는 '잠금 효과(lock-in effect)'가 작용한 결과이다.

이와 대조적으로 신규 주택 시장의 재고 소진 기간은 1월 기준 9.7개월로 늘어나며 공급 부담이 확대되었다. 기존 주택의 공급 부족은 가격 하락을 방어하는 요인이 되고 있으나, 신규 주택 시장에서는 재고 증가가 가격 하락 압력으로 작용하고 있다.

주택 시장의 위축을 초래한 주요 요인은 다음과 같다.

• 고금리 지속: 3월 말 기준 모기지 금리가 6.38%까지 상승하며 구매자의 자금 조달 비용이 증가했다.
• 지정학적 리스크: 이란 전쟁 발발 등 대외 불확실성으로 인한 유가 급등과 금융 시장 불안이 수요를 억제했다.
• 기상 조건: 1월의 비정상적인 저온과 강수량이 초기 거래 활동을 방해했다.

향후 전망에 대해 NAR은 2026년 기존 주택 판매 성장률을 4%로 하향 조정했다. 다만 3월 잠정 주택판매지수가 전월 대비 1.5% 증가하며 누적된 수요가 확인됨에 따라, 재고 공급이 원활해질 경우 점진적인 거래 회복이 가능할 것으로 내다보고 있다.